普通住宅与豪宅如何界定,买错小心多

一般的认知中，凡属豪宅，总有一些非凡、独特之处，或有依山傍水的优雅环境、或有得天独厚的黄金地段、或有富丽堂皇的贵族气质，她像一颗种子，深埋于身处俗世红尘的每一个人心中，这颗种子可能穷其一生也难以生根发芽，成为一个可望不可即的美梦。虽说现实的世界是冰冷的，但所有的美梦都要在此成真，毕竟我们身处红尘。推此及彼，我们想要购置一套普通住宅安放普通的生活，却极有可能买入一套豪宅，这种事与愿违往往令人激动不已，不过发现居住品质并没有达到“豪宅”的某些标准，又平添了几份失落。目前来看，由于房屋总价高企以及城市繁华发达，北上广深这样的一线城市一言不合买上豪宅的可能性极大，尤其是北京。至于原因，需要明确北京对于非普通住宅的认定标准，官方给出了普通住宅的认定标准，作为普通住宅需要满足三个条件：一是小区建筑容积率1.0（含）以上；二是单套建筑面积在平方米（含）以下；三是单价或总价不超过最高限价，单价、总价符合其一即可。具体的最高限价标准为：五环内单价元/平方米、总价万元/套；五环到六环单价元/平方米、总价万元/套；六环外单价元/平方米，总价万元/套。由此反推，只要超出普通住宅认定标准的任何一条，即被认定为非普通住宅，也就是常说的豪宅。这里的关键是限价标准，按照现有的在售楼盘价格，北京六环内大多数住宅都会超出这个标准，也就是说成为豪宅。据一项调查显示，北京86%的新建住宅被认定为豪宅，六环内普通住宅仅有5%。实际中的感受更为明显，只论单价，现如今五环内3.96万的房子可以说凤毛麟角，更别提三环之内，简直绝迹。普通住宅与非普通住宅，如果只是叫法的不一样，那无关紧要。不过，这两者涉及到购房的种种，最为关键的是首付的不同，北京的普通住宅首套首付35%、二套首付60%，非普通住宅首套首付40%、二套首付80%。由此，一旦被认定为非普通住宅，也就是常说的豪宅，直观的感受是首付上升，尤其是对于买二手房以及有换房需求的购房者来说影响更大，可见买豪宅总要承受一些不可承受之重。此外，普宅和非普宅契税也不同，以个人购房来说，普宅征收1%或1.5%，非普宅征收3%。如果被认定为豪宅，最终还是购房人扛下来所有。这种“普宅豪宅化”的现象，究其原因在于认定标准出台时间较早。现行的认定标准出台于年，时至今日已是7年之前，相比北京房价的变化，这套认定标准显得太过苍老，7年间北京的房价可谓苍海沧田，今年的房价与年早已不可同日而语。调整豪宅的认定标准的呼声越来越高，也有深圳作为前车之鉴，深圳在年将普通住宅的标准调整为容积率1.0以上、单套建筑面积在平方米以下。北京的情况是，年12月和年12月，住建委对市民就提高普宅标准的提问进行了回答，都表示在研究中，目前仍执行年政策。这种“普宅豪宅化”的现象，早在年便现出现端倪，这仅仅是在认定标准出台的第二年，不得不让人感慨北京的楼市变化实在太大，当时年北京六环内的平均单套成交价已达万，直逼认定标准的五环内的总价万，要知道这其中包含着五环到六环之间相对价格较低区域。多年前，有一部电影对豪宅的基本要素有这样的勾勒：黄金地段、法国设计师、户型最小四百平米、花园、游泳池、英国管家……现如今，有人调侃：住着千万的豪宅，却过的精打细算，为五毛钱和菜饭砍价。可见，豪宅不全是豪华与富裕的映照，相比于如此豪宅，相信大多数人只是想要一套普普通通的房子，首付低点、契税少点。
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