每日观鉴：第27期

—郑州账本—

文

贾也

有财经媒体报道:郑州房东“摆摊求租”毕业租房季凉了，“从一房难求”到“一客难求”,郑州房东甚至摆摊求租！这到底是什么情况？

郑州目前的最大问题，简而言之：

帐本烂了！

一句话，“人随产业走，产业随利润走”，过去郑州打着诸如“国家中心城市”、“新一线城市”等旗号，在“徐花坛”主政下，“直把郑州作杭州”，简单粗暴地复制“杭州模式”，就是想通过炒房卖地维持经济增长。

于是，房价越炒越高，企业经营成本高，年轻人的生活成本也高，对产业肯定是挤出的。

导致现在产业"空心化"了，而地产经济难以为继了，再加上疫情的加成，真是雪上加霜，所有的账本都开始烂起来了。

为此，不妨我们大家一起来算算郑州的账本！

一

先给郑州租房的“打工人”算算账本，这个最好算，大家都有切身体会！

在郑州上班，普通“打工人”每月元已相当不错了，交完“五险一金”就元不足。再来看看“打工人”每月的“日常”开支情况：

吃喝元，租房元，人情世故元，交通费元，水电费元，电话费元，网费50元……这样下来，合计支出元。

剩下不足0元，还要买洗漱的日用品、买衣服、买手机、买电脑等等，试问能剩下钱吗？

不要说谈恋爱了，哪怕是生个小病也直呼“活不起”！

图：郑州站，打工人现状

现在吃喝是没办法缩减的，如果房租不降一点，那么“打工人”们只有“负债上班”了？

既然“负债上班”，那么又何苦呢？特别是在疫情的下加成，本身存款余额已经不足，怎么办？

只有“逃”一条路了！

当冬天来临的时候，很多动物都知道“冬眠”的，作为人类，回到老家老老实实待着，也是一种“冬眠”过冬的方式，就静待春暖花开了。

这一逃，郑州这座号称房产的城，租房市场就是开始“跳水”了。因此，租房市场“一客难求”再正常不过了！

二

算好租房“打工人”的账本，接下来就好好算算郑州房东的“账本”。

这个账算起来有点绕，因为持房就一项长期投资。

假设你是房东，现在吃进郑州热评楼盘榜的万科的未来时光或保利的大都汇，据“安居客”查询房价来看，一套新房打底价要万元。

图：郑州的房地产

如果不自住，这万元的房子（不计装修成本）用来出租，就目前的租房市场，顶多每月3千元，年租金小计3万6千元，连续租20年，共计72万元。

若首付60万元，贷万元分20年还清，哪怕以目前的“低利率”来按揭，房贷也要每月8、9千元的，也就是月租金与月还贷比是1：3，所以“以租养贷”根本不可能完成的任务，那是天方夜谭。

万元的贷款连本带息，最终要还多万元。也就是说，万元的房子，房东实际支出是万元，扣除房租收益，最终净支出也差不多万元。

也就是说，万元入手的房子，过了20年还清，依然是万元。如此一来，这套房子虽然不“增值”，但好歹也算“保值”的。至少对房东而言，这是货真价实的万元的房子。

然而，20年后这套房子不是“新房”了，连“次新房”也不算的，绝对属于“旧房”了，试问还能值万元吗？千万不要怀念前20年房价从2千元每平涨2万元每平的日子了，这种日子已经一去不复返了，将永远成为历史。

如果目前郑州的房价属于历史最高位，那么未来会怎么样？作为“旧房”自然价格自然会下来的。比如今年房价2万每平，未来20年后“新房价”依然是2万每平的话，那么要打新房的7折，也就是1.4万每平，那就转手买出只有万元了。

房东扣除租金收益，净支出是万元，而最终出手价万元。那你玩了二十年，到头来亏了60万元“首付”，不是玩了个寂寞了？这是典型的“赔了夫人又折兵”，徒徒地将首付60万元打了水漂，竟还要拿出很多精力来将自己的房子租出去。

与其这样玩了个寂寞，还不如拿着60万直接“躺平”，存银行里吃利息，每年好歹也有1万多利息，20年后60万元还在，还多出20几万元的利息的。

现在有了“持房亏本”的市场预期，就有人开始提前还贷了。这为什么呢？

这很好理解，原因也很简单，具体一个人的账本要烂的话，是要烂在自己手上的——因为任何贷款都有利息成本的，当房价没有涨的预期，不要说房价下滑了，哪怕是保持长期横盘，持房也是亏本的。

房东提前还贷就是及时止损，就是不让银行来收割。

三

算好租客和房东的账本，最后可以来算算郑州政府的“账本”了，这是本大账。

其实，郑州政府的账本也是围绕着房子而展开的，本质上就是一本“房产账本”。

长期以来，郑州并没有太多能拿得出来的产业。原因当然是多方面的，诸如营商环境不好、市场利润低、官僚主义严重等等……根本吸引不了好的企业去搞产业投资的。

然而，在无法提供充分的就业机会和薪资待遇的前提下，郑州市却大举进军房地产，搞规模庞大的“造城”运动。

比如曾经主政者徐立毅素有“徐花坛”之称，“暖风曛得立毅醉，直把郑州作杭州”，这位在浙江杭州做过市长的“主政者”，一方面大搞造城运动，另一方面大搞金融产业，无非就是想复制“杭州模式”，或者他主政杭州江干区时的“江干模式”——“金融+房产”，结果是“外来和尚念歪经”，不仅把财政经费花个精光，而且还搞了隐瞒“7·20”特大暴雨灾害死亡人数的瘪犊子事来。他现在留给郑州一本烂账——不仅创造了地方政府的庞大的债务，而且还推高了郑州的生活成本。

不妨来看看郑州明面上的账本：年郑州债务率（宽口径）高于%，达到了.1%，是河南省最高的，在全国各城市中也属于高位。

要知道通行风险警戒线为80%-%的。原本这些地方债务指望市场产出的利润，哦，不对，主要是政府出让土地来填补这些城市无序扩张产生海量级“窟窿”的。

图：郑州的造城运动

然而，目前房地产市场低迷，像郑州这样的内地城市，“土地财政”显然已经是指望不上的了，而郑州又作为“中原城市群”的领头雁，雄心勃勃，藏着一颗成为“新一线”、“国家中心城市”的“野心”，所以，场面是铺得比较开的，简直是在搞“造城大跃进”。这就导致目前极为尴尬的局面：之前欠下的政府债务、城投债等等陆陆续续到期，政府的偿债压力非常大，目前出现大量的烂尾楼也是作证。

这个“烂账”让郑州的“主政者”乱了分寸，已经很急了。

“船漏又遇打头风”，疫情又来加成房地产危机。

郑州这么瞎折腾，不要说是原来的企业留不住，甚至连本地年轻人也想开溜了。毕竟“人口随产业走，产业随利润走”这是铁律。

郑州本地的年轻人先看到渺茫的就业机会，再看当地收入水平，再看炒上去的房价，最后看看体制内优势幅度……对不起，就动起了“逝将去汝，适彼乐土”的念头，也就是将年轻人逼往他乡了，导致本地刚需人群骤减。

最终归结为一句话：

郑州产业没做起来，人口也流失，至于房子，那真是人去楼空，钢筋水泥混凝土就回归其原本价值了。

郑州政府最终将自己的账本做烂了，烂得非常明显，看看郑州这两年的“骚操作”就能管中窥豹：

村镇银行暴雷，真银行、真高管、真手续，然后不认储户的亿；

红码事件“犯我者虽远必‘朱’”，彻底破坏健康码的公信力；

最高学历烂尾楼，坑掉了名硕博业主……

其它的“买房20%首付”、“小麦大蒜换房子”、“不上访高考加分”就不说了！

这实在太魔幻了。

说来说去，像“徐花坛”这样的政府经营者们，将城市的账本做烂后，无论是升官晋级还是降级处理，最终还是要拍拍屁股走人的。

但是，这个烂账本最后还是要交给郑州老百姓的。

所以，很多人啊，一直以来只顾着自己的利益，真没想过这个城市的未来，狠狠地透支了未来！

结语

郑州“账本”只是一个“标本”，全国各大城市的习惯性操作都是郑州模式，也就是也是一本郑州账本！